Video: Was das GModG 2027 beim Energieausweis ändert, am Gesetzestext erklärt

Dauer 23:58 Minuten, veröffentlicht am 11. Oktober 2026 auf YouTube.

Jens Cornelsen legt den alten und den neuen Gesetzestext übereinander und geht die Paragraphen durch, die Eigentümer, Makler und Verwalter betreffen. Das reicht von den Grundsätzen in § 79 über den Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude und die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige bis zu den Übergangsvorschriften in § 112.

Den Gesetzestext mit allen Änderungen finden Sie unter GEG und GModG im Wortlaut, eine Zusammenfassung auf der Seite Energieausweis ab 2027.

Kapitel

1. 00:00 Was sich 2027 beim Energieausweis ändert
2. 00:50 Der Gesetzestext auf online-energieausweis.org/geg
3. 01:23 § 79: Digital, kleine Gebäude, Baudenkmäler
4. 03:25 § 80: Gewerbe nur Bedarfsausweis, 1977er-Regel gestrichen, Aushang
5. 06:31 § 82: Verbrauchsausweis nur für Wohngebäude, zwei Jahre, 18 Monate
6. 09:50 § 84: Konkretere Modernisierungsempfehlungen
7. 11:06 § 85 und § 86: Neue Angaben im Ausweis, Effizienzklassen A bis G für Gewerbe
8. 12:45 § 87: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
9. 14:06 § 108: Bußgeldvorschriften
10. 16:22 § 20: Neue Rechennorm DIN/TS 18599
11. 19:39 § 112: Was mit vorhandenen Ausweisen passiert
12. 22:37 Fazit

Transkript

Der gesprochene Text des Videos, für die Lesbarkeit leicht geglättet.

00:00 Was sich 2027 beim Energieausweis ändert

Moin aus Hamburg. Im letzten Video haben wir erklärt, welcher Energieausweis für Sie gilt. In diesem Video erklären wir das Warum. Wir nehmen den alten und den neuen Gesetzestext, legen sie übereinander und schauen, welche Paragraphen sich geändert haben. Das sind insgesamt ungefähr 60 Paragraphen. Davon betrifft aber nur ein gutes Dutzend Gebäudeeigentümer, Makler oder Verwalter, und die schauen wir uns in diesem Video genauer an.

Zum 1. Januar 2027 heißt das GEG Gebäudemodernisierungsgesetz, und da steigen wir gleich direkt ein. Ich bin übrigens Jens Cornelsen, Gründer und Inhaber von IBC und Betreiber von online-energieausweis.org. So, aber jetzt legen wir direkt los.

00:50 Der Gesetzestext auf online-energieausweis.org/geg

Sie sehen hier unsere Startseite. Zum Vergleich kommen Sie, indem Sie hier auf „Gebäudeenergiegesetz“ klicken, unter /geg. Da sehen Sie schon direkt, was sich zum 1. Januar 2027 für Energieausweise ändert. Das sind die wichtigsten Paragraphen, die speziell für den Energieausweis relevant sind, und natürlich für Sie als Eigentümer, Makler oder Verwalter.

01:23 § 79: Digital, kleine Gebäude, Baudenkmäler

Gehen wir gleich in § 79, Grundsätze des Energieausweises. Zusammengefasst: Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt, die Ausnahme gilt für kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern, und die Befreiung für Baudenkmäler entfällt.

Sie sehen hier den Wortlaut bis Ende dieses Jahres und die Änderung ab dem 1. Januar 2027. Klicken Sie hier drauf, dann sehen Sie direkt, was wegfällt. Das rot Durchgestrichene fällt weg, die grün markierten Passagen kommen dazu.

Kurz zusammengefasst: Wichtig ist, dass Sie einen Energieverbrauchsausweis oder einen Energiebedarfsausweis machen dürfen, der die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes ausweist. Hier steht, dass der Ausweis in Zukunft digital in einem maschinenlesbaren Format übermittelt wird und nur auf Verlangen in Papierform auszustellen ist. Ich würde allerdings behaupten, dass jeder den Energieausweis auch gerne noch auf Papier haben will. Deswegen ändert sich da nicht so wahnsinnig viel, es kommt nur die digitale Version hinzu.

Ganz interessant: Gebäude des Bundes und der Streitkräfte fallen raus, wahrscheinlich aus Sicherheitsgründen, und kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern fallen auch raus. Baudenkmäler sind nicht mehr ausgenommen. Früher stand hier das Baudenkmal als Ausnahme, das ist jetzt gestrichen. Baudenkmäler brauchen also auch einen Energieausweis.

03:25 § 80: Gewerbe nur Bedarfsausweis, 1977er-Regel gestrichen, Aushang

Dann gehen wir zum nächsten Paragraphen, § 80, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Nichtwohngebäude erhalten bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung nur noch den Bedarfsausweis, und die 1977er Altbauregel für Wohngebäude entfällt. Auch hier wieder bitte diesen Button klicken, „Änderung zum 01.01.2027“. Wir gehen zu Absatz 3 und machen nur die wichtigsten Punkte.

Satz 1 ist dieser hier. Der Ausweis muss bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing vorliegen. Neu ist: Auch wenn ein solcher Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird, ist ab 2027 ein Energieausweis Pflicht. Liegt allerdings schon ein gültiger Ausweis vor, ist er natürlich weiterhin gültig.

Satz 2 ist dieser hier, und der ist komplett neu. Bei Nichtwohngebäuden ist ab 2027 die Grundlage immer der Bedarfsausweis, also die energetische Bilanzierung. Bei Gewerbegebäuden ist er bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung die einzig mögliche Ausweisart ab 2027. Im Umkehrschluss: Den Verbrauchsausweis Gewerbe können Sie noch bis Ende 2026 machen, und der ist natürlich weiterhin zehn Jahre gültig.

Der durchgestrichene Block mit Nummer 1 und 2 betrifft die alte Regelung: Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 1977. Die brauchten früher einen Bedarfsausweis und können ab 2027 einen Verbrauchsausweis machen.

Dann gehen wir runter zu Absatz 6 und Absatz 7, die fassen wir zusammen. Da geht es um die Aushangpflicht bei Nichtwohngebäuden. Es kommt nur noch darauf an, ob das Gebäude starkem Publikumsverkehr ausgesetzt ist. Früher lag die Schwelle bei 250 beziehungsweise 500 Quadratmetern, diese Schwelle fällt weg. Eine weitere Neuerung beim Aushang: Bei Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr muss der Ausweis ausgehängt werden, und dabei ist es in Ordnung, wenn die Modernisierungsempfehlungen nicht mit ausgehängt werden. Die stehen ja ohnehin im Energieausweis selbst.

Zusammengefasst: Die alte Altbauregel fällt weg, wie im ersten Video beschrieben, und Vertragsverlängerung und Aushang sind die weiteren neuen Punkte.

06:31 § 82: Verbrauchsausweis nur für Wohngebäude, zwei Jahre, 18 Monate

Weiter geht es mit § 82, Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs. Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, und man braucht zwei Jahre Verbrauch je Energieträger.

Wir fangen mit Absatz 1 an. Dort steht „für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient“, also wirklich nur noch reine Wohngebäude. „Ausschließlich“ ist wesentlich enger gefasst als „überwiegend“, wie es vorher hieß. Ein Wohnhaus mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss kann nach diesem Wortlaut keinen Verbrauchsausweis mehr bekommen und braucht ebenfalls einen Bedarfsausweis.

Dann weiter zu Absatz 4, das ist dieser hier. Durchgestrichen sind die 36 Monate, die bis Ende dieses Jahres noch nötig sind. Ab nächstem Jahr bleiben hier nur die 18 Monate: Die jüngste Abrechnungsperiode muss dabei sein, und ihr Ende darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Das war vorher auch schon so. Die Energieträger werden getrennt erfasst, also Gas, Öl, Strom, Fernwärme und so weiter.

Dann Absatz 2, wir springen ein bisschen. Da geht es um die dezentrale Warmwasserbereitung und den Zuschlag dafür, weil sie bei der Hauptheizung nicht mitgezählt wird. Statt 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter sind es jetzt 16 Kilowattstunden. Und die Brennstoffe werden durchgängig mit dem Brennwert angesetzt, nicht mit dem Heizwert.

Dann Absatz 3, das ist dieser hier. Der Verbrauch wird nicht mehr nur mit dem Klimafaktor witterungsbereinigt, sondern zusätzlich nach DIN/TS 18599 auf das Nutzerverhalten normiert. Längere Leerstände fließen da zum Beispiel mit ein. Der Flächenfaktor bleibt: Wohnfläche mal 1,35 bei bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller, sonst mal 1,2. Wenn man die Nutzfläche nicht kennt, kann man mit diesen Faktoren rechnen.

Das war § 82. Wie gesagt: nicht mehr drei Jahre, sondern zwei Jahre Verbrauchswerte, Leerstand nicht über 30 Prozent und ausschließlich Wohngebäude, Verbrauchswerte höchstens 18 Monate alt, 16 Kilowattstunden Warmwasserzuschlag und die Normierung auf das Nutzerverhalten.

09:50 § 84: Konkretere Modernisierungsempfehlungen

Weiter geht es mit § 84, Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz. Die Modernisierungsempfehlungen schätzen die Energie- und Treibhausgaseinsparung ab und prüfen effizientere Temperatureinstellungen und die Restlebensdauer der Heizung. Das steht hauptsächlich in Absatz 1.

Jeder Ausweis für ein Bestandsgebäude enthält Empfehlungen. Ab 2027 müssen die Energieeinsparung und die CO2-Minderung ungefähr geschätzt werden, und es ist zu beurteilen, ob Heizung, Lüftung und Warmwasser mit effizienteren Temperatureinstellungen laufen können, und welche Alternativen es zum Austausch gibt. Empfehlungen entfallen nur, wenn keine Maßnahmen möglich sind oder das Gebäude die Klasse A erreicht. Damit ist man schon ein kleines Stück in Richtung Sanierungsberatung unterwegs.

11:06 § 85 und § 86: Neue Angaben im Ausweis, Effizienzklassen A bis G für Gewerbe

Weiter geht es mit § 85, Angaben im Energieausweis. Neue Pflichtangaben im Ausweis sind die Effizienzklasse, Primär- und Endenergie, Treibhausgasemissionen und der Aussteller mit Datum. Ich nenne nur die wichtigsten. Die Energieeffizienzklasse gibt es jetzt für jedes Gebäude, nicht nur für Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden stand die Klasse A bis G bisher nicht drin, ab 2027 auf jeden Fall. Primär- und Endenergie hatten wir vorher schon, Treibhausgasemissionen auch.

Neu sind die externen Signale: Reagiert das Gebäude auf externe Signale, also gibt es ein intelligentes Energiemanagementsystem? Damit kann man zum Beispiel bei Photovoltaik steuern, wenn viel produziert wird, oder auch Heizung, Lüftung und Kühlung, also im Prinzip die Möglichkeit der Interaktion mit externen Systemen.

Zu diesen ganzen Angaben machen wir noch ein separates Video, weil einige davon erklärungsbedürftig sind, zum Beispiel der Lebenszyklus. Wir gehen jetzt weiter zu § 86, Energieeffizienzklassen. Das hatten wir im Prinzip schon: Effizienzklassen A bis G auch für Nichtwohngebäude ab 2027. Darauf haben wir lange gewartet.

12:45 § 87: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Gehen wir weiter zu den Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. Wie gesagt, hier auf diesen Button, dann haben Sie das schön in der Übersicht. Das betrifft jeden, der inseriert, also Eigentümer und Makler. Ab 2027 gehören in die Anzeige: die Art des Ausweises, also Bilanzierung oder Verbrauch, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf je Quadratmeter, die Effizienzklasse, das Baujahr und der Energieträger der Heizung.

Hier fallen zwei Dinge auf. Bisher stand die Endenergie in der Anzeige, künftig ist es der Primärenergiebedarf, also die andere Zahl aus demselben Ausweis. Baujahr und Klasse gab es bisher nur bei Wohngebäuden, das gilt jetzt für alle Gebäude. Der gestrichene Absatz, den Sie hier sehen, betrifft Wärme und Strom getrennt für Gewerbe, das entfällt. Für Altausweise gelten die alten Angaben. Dazu kommen wir noch bei § 112.

14:06 § 108: Bußgeldvorschriften

Vorher gehen wir noch in § 108, die Bußgeldvorschriften. Was hat sich da geändert? Das ist natürlich auch immer wichtig zu wissen: Bußgeld bis 10.000 Euro, wie gefährlich ist das, worauf muss ich achten? Grundsätzlich kann ich Ihnen sagen, dass sich hier, wie Sie sehen, nicht wahnsinnig viel geändert hat, nur die Nummerierung. Nach wie vor gibt es bis 10.000 Euro Bußgeld, wenn man einen Ausweis bei Verkauf oder Vermietung nicht vorlegt oder übergibt, falsche Daten liefert, Pflichtangaben in der Anzeige fehlen oder ein Ausweis ohne Berechtigung ausgestellt wird. Ich erinnere mich an keinen Fall, in dem das bisher passiert ist, aber man sollte es trotzdem im Hinterkopf behalten.

Zusätzlich muss man auf etwas achten, das den Energieausweis selbst nicht betrifft, nämlich Nummer 5 und Nummer 6. Wer entgegen § 45 Absatz 1 nicht sicherstellt, dass die Biomasse in der dort genannten Weise genutzt und nur die dort genannte Biomasse eingesetzt wird. Man muss also sicherstellen, dass man die deklarierte Biomasse tatsächlich einsetzt. Wer das überprüft, ist natürlich wieder eine andere Frage, aber darauf sollte man achten.

Dann, entgegen § 43 Absatz 1, wer nicht sicherstellt, dass Wärme zu einem dort genannten Zeitpunkt mindestens in der dort genannten Menge mit einem dort genannten Brennstoff erzeugt wird. Das betrifft Fernwärme, dieselbe Thematik. Man muss sicherstellen, dass die Fernwärme, die man angibt, tatsächlich in dieser Form geliefert wird.

16:22 § 20: Neue Rechennorm DIN/TS 18599

Dann gehen wir noch zu § 20, Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Wohngebäudes, neue Berechnungsvorschriften. Ab 2027 wird die neue DIN/TS 18599 angewandt, also die überarbeitete DIN 18599. Alle Bedarfsausweise werden dann nach der neuen 18599 gerechnet. Die Ergebnisse können sich ein wenig verschieben, aber das sind grundsätzlich relativ minimale Verschiebungen.

Früher hatten wir ja noch die DIN V 4701-10. Die hatte etwas andere Randbedingungen, und dadurch war die Differenz im Ergebnis zur 18599 wesentlich größer. Die wird aber nicht mehr angewandt. Wir haben also ohnehin nur noch die Bilanzierung nach 18599, das lässt sich viel besser vergleichen, und die Abweichungen zwischen neuer und alter 18599 sind nicht so dramatisch.

Absatz 2, wie Sie hier sehen: Soweit nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche des Wohngebäudes wesentlich anderen Zwecken als der Wohnnutzung dienen und sich deren gebäudetechnische Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheidet, ist das Gebäude nach Maßgabe der DIN/TS 18599 in Zonen zu unterteilen. Das wäre zum Beispiel eine größere Wohnanlage mit einem Spa-Bereich. Der braucht eine zusätzliche Lüftungsanlage, eventuell eine Kühlung, eine stärkere Beheizung und Warmwasserbereitung. Bei normalen Wohngebäuden kommt das relativ selten vor, das betrifft eher größere Wohnanlagen.

Dann Absatz 4: Abweichend von DIN/TS 18599-1 sind bei der Berechnung des Endenergiebedarfs diejenigen Anteile nicht zu berücksichtigen, die durch in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang zum Gebäude mittels einer solarthermischen Anlage gewonnene solare Strahlungsenergie sowie Umweltwärme gedeckt werden. Das ist natürlich schön, dass das jetzt so berücksichtigt wird. Das ist neu ab 2027. Grundsätzlich sind das die wichtigsten Punkte.

19:39 § 112: Was mit vorhandenen Ausweisen passiert

Dann machen wir weiter mit dem letzten Punkt in der Liste, § 112, Übergangsvorschriften für Energieausweise. Vor 2027 ausgestellte Ausweise gelten weiter, und für sie bleiben die alten Angaben. Das macht ja auch Sinn. Hier steht: Im Energieausweis ist in geeigneter Form die angewandte Fassung der für den Energieausweis maßgeblichen Rechtsvorschrift anzugeben. Das ist im Prinzip das Datum ganz oben, wo in der Kopfzeile groß „Energieausweis“ steht. Da ist ein kleines Feld, dieses Datum ist gemeint.

Dann Absatz 3, was ist mit meinem Ausweis? Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden: Für die Immobilienanzeige gelten weiter die bisherigen Angaben, die neuen aus § 87 nur für neue Ausweise. Die Gültigkeit bleibt unverändert zehn Jahre ab Ausstellung, das folgt aus § 80 Absatz 3 Satz 1. Ein Verbrauchsausweis Gewerbe aus dem Dezember 2026 kann also bis 2036 für Verkauf und Vermietung verwendet werden. Das hatten wir auch schon im ersten Video.

22:37 Fazit

Damit sind wir durch mit den wichtigsten Paragraphen des Gesetzes. Sie können das bei uns auf online-energieausweis.org noch einmal genau studieren. Klicken Sie immer auf den richtigen Button, dann haben Sie den direkten Vergleich. Oder Sie scannen unten den QR-Code.

Wenn es noch Paragraphen gibt, die Sie interessieren, hinterlassen Sie das gerne in den Kommentaren. Dann machen wir zu diesen Paragraphen ein separates Erklärvideo. Das gilt auch, wenn Ihnen in dieser Übersicht etwas gefehlt hat.

Und Sie können unseren Kanal natürlich abonnieren, es kommen jede Woche weitere Videos zum Energieausweis dazu. Ich danke Ihnen sehr fürs Zuschauen, hoffe, ich sehe Sie beim nächsten Mal, und wünsche Ihnen einen schönen Tag.

Stand: 21.10.2026. Fachlich geprüft von Dipl.-Ing. (FH) Jens Cornelsen, Energieausweis-Aussteller seit 2007.