Energieausweis für Nichtwohngebäude und Gewerbe

Ob Bürohaus, Hotel, Lagerhalle oder Ladenlokal: Eine Gewerbeimmobilie braucht bei Verkauf und Vermietung den Energieausweis für Nichtwohngebäude. Als Nichtwohngebäude gilt jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Diese Seite erklärt, wann der Ausweis Pflicht ist, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, welche Unterlagen Sie brauchen, was er kostet und was die einzelnen Gebäudetypen unterscheidet.

Wann der Energieausweis für ein Nichtwohngebäude Pflicht ist

Ein Energieausweis muss vorliegen, wenn ein Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird (§ 80 Absatz 3 GModG). Verkäufer, Vermieter oder Makler legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor; ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt dafür. Nach Abschluss des Vertrags wird der Ausweis oder eine Kopie übergeben. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis zu 10.000 € (§ 108 GModG). Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, muss kein neuer ausgestellt werden.

Bei einem Neubau sorgt der Eigentümer dafür, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt wird. Dasselbe gilt nach einer Sanierung, für die das ganze Gebäude neu berechnet wird. Keinen Energieausweis brauchen Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche (§ 79 Absatz 4 GModG) und bestimmte Betriebsgebäude, etwa Hallen, die auf weniger als 12 °C beheizt werden (§ 2 Absatz 2 GModG).

Für ein Baudenkmal entfällt bis Ende 2026 die Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Aushang; die ab 2027 geltende Fassung des Gesetzes enthält diese Ausnahme nicht mehr.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude

Bis zum 31. Dezember 2026 haben Eigentümer eines Nichtwohngebäudes noch die Wahl. Der Verbrauchsausweis Gewerbe ab 95 € wertet drei Jahre Wärme- und Stromverbrauch aus und vergleicht sie mit typischen Werten derselben Gebäudekategorie. Der Bedarfsausweis berechnet das Gebäude nach DIN V 18599 aus Hülle, Nutzung und Technik; der bisherige Verbrauch spielt dabei keine Rolle. Ab dem 1. Januar 2027 wird für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis ausgestellt. Ein Verbrauchsausweis aus diesem Jahr bleibt zehn Jahre gültig; was das für den Zeitpunkt der Bestellung heißt, steht auf der Seite Verbrauchsausweis Gewerbe nur noch bis 31.12.2026.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ändert sich auch der Inhalt des Ausweises: Effizienzklassen von A bis G, Angaben in Megawattstunden und neue Pflichtangaben. Einzelheiten erklärt die Seite Energieausweis für Nichtwohngebäude ab 2027. Für einen Neubau oder eine Sanierung mit Bauantrag brauchen Sie zusätzlich den GEG-Nachweis Gewerbe; der Bedarfsausweis entsteht dann aus derselben Berechnung.

Zonen: warum ein Nichtwohngebäude anders gerechnet wird

Ein Wohnhaus rechnet die Norm als eine einzige Zone. Ein Nichtwohngebäude wird in Zonen geteilt, also in Bereiche mit gleicher Nutzung und gleicher Technik, etwa Büros, Flure, Sanitärräume und Lager. Jede Zone erhält aus DIN V 18599-10 ein Nutzungsprofil mit Betriebszeiten, Solltemperatur, Beleuchtungsstärke und Mindestaußenluft und wird mit ihrer eigenen Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung bilanziert. Kleine Restflächen von zusammen bis zu 5 Prozent der Gebäudefläche dürfen einer ähnlich versorgten Zone zugeschlagen werden.

Für viele typische Gewerbegebäude erlaubt das Gesetz außerdem ein Einzonenmodell (§ 32 GModG). Es gilt für Bürogebäude, auch mit Laden, Gewerbe oder Gaststätte, für Groß- und Einzelhandel und Gewerbebetriebe bis 1.000 m², für Schulen, Turnhallen und Kitas, für Beherbergungsstätten ohne Schwimmhalle, Sauna oder Wellnessbereich und für Bibliotheken. Voraussetzung ist unter anderem, dass Hauptnutzung und Verkehrsflächen mehr als zwei Drittel der Fläche ausmachen und das Gebäude einheitlich beheizt und nicht gekühlt wird. Auch der Ausweis für ein bestehendes Gebäude darf so gerechnet werden (§ 81 Absatz 2 GModG). Deshalb kommen viele kleine Gewerbegebäude mit einer oder wenigen Zonen aus.

Energieausweis nach Gebäudetyp

Was den Ausweis der gängigen Gebäudetypen prägt:

Bürogebäude

Ein kleines Bürohaus hat oft drei Zonen: Büro, Verkehrsflächen und Sanitärräume, dazu Besprechung und Lager, wenn sie ins Gewicht fallen. Die Norm rechnet Büros mit 250 Nutzungstagen, Betrieb von 7 bis 18 Uhr und 21 °C. Neben der Heizung zählen Beleuchtung, Lüftungsanlagen und Klimatisierung. Zonen, Kennwerte und Unterlagen im Einzelnen erklärt die Seite Energieausweis für Bürogebäude.

Hotel und Pension

Hotelzimmer sind an 365 Tagen belegt und werden nachts nicht abgesenkt. Dazu kommen Restaurant, Küche, Flure und oft Konferenzräume, jede Nutzung mit eigenem Profil. Den Bedarf prägt das Warmwasser. Für das Einzonenmodell setzt das Gesetz 250 Wh je Quadratmeter und Tag an (Anlage 6 GModG). Für ein Hotel mit Schwimmhalle, Sauna oder Wellnessbereich ist das Einzonenmodell ausgeschlossen. Zonen, Warmwasser nach Kategorie und Aushang erklärt die Seite Energieausweis für Hotel und Pension.

Gewerbehalle, Lagerhalle und Logistikhalle

Für Lager- und Logistikhallen sieht die Norm ein eigenes Profil vor: 12 °C Solltemperatur und Betrieb rund um die Uhr an 365 Tagen. Hallen mit Arbeitsplätzen rechnet sie je nach Tätigkeit mit 15 bis 20 °C. Hohe Räume, große Tore und das angebaute Büro als eigene Zone bestimmen den Ausweis. Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt werden oder weniger als vier Monate im Jahr beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden, fallen nicht unter das Gesetz (§ 2 Absatz 2 GModG); für sie ist kein Energieausweis vorgeschrieben. Hallenprofile, Hallenheizung und Unterlagen stehen auf der Seite Energieausweis für Gewerbehalle und Lagerhalle.

Laden und Einzelhandel

Verkaufsräume rechnet die Norm mit 300 Öffnungstagen und Betrieb von 8 bis 20 Uhr. Lebensmittelmärkte haben ein eigenes Profil, weil Kühlregale und Tiefkühltruhen dem Raum Wärme entziehen. Bis 1.000 m², mit nicht mehr als Büro-, Lager-, Sanitär- und Verkehrsflächen daneben, kommt das Einzonenmodell in Frage. Ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohnhauses ist ein typischer Fall gemischter Nutzung.

Arztpraxis und Therapiepraxis

Praxen haben ein eigenes Nutzungsprofil: 22 °C, ein Grad mehr als im Büro, an 250 Tagen von 8 bis 18 Uhr. Ein Einzonenmodell sieht das Gesetz für Praxen nicht vor. Behandlungsräume, Wartebereich, Flure und Sanitärräume werden als eigene Zonen gerechnet, sobald sie ins Gewicht fallen. Liegt die Praxis in einem Wohnhaus, kommt es auf die Flächenanteile an.

Kita und Schule

Klassenzimmer und Gruppenräume sind nach der Norm an 200 Tagen von 8 bis 15 Uhr belegt und brauchen viel Außenluft: 10 m³ je Quadratmeter und Stunde, mehr als doppelt so viel wie ein Büro. Für Schulen, Turnhallen, Kindergärten und Kitas lässt das Gesetz das Einzonenmodell zu, sofern die übrigen Bedingungen erfüllt sind.

Aushangpflicht im Nichtwohngebäude

Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, etwa Läden, Hotels oder Gaststätten, müssen ihren Energieausweis an gut sichtbarer Stelle aushängen, wenn mehr als 500 m² Nutzfläche Publikumsverkehr haben und ein Ausweis vorliegt. Bei behördlicher Nutzung liegt die Grenze bei 250 m², und der Eigentümer muss den Ausweis dann auch ausstellen lassen (§ 80 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfallen die Flächengrenzen; dann zählt nur noch, ob das Gebäude starken Publikumsverkehr hat.

Gewerbe und Wohnungen im selben Haus

Ladenlokal oder Praxis im Erdgeschoss, darüber Wohnungen: Unterscheidet sich ein Teil des Gebäudes in Nutzung und Technik deutlich vom Rest und umfasst er einen nicht unerheblichen Teil der Fläche, wird er getrennt behandelt (§ 106 GModG). Dann entstehen zwei Ausweise, einer für den Wohnteil und einer für den Gewerbeteil, aus einer gemeinsamen Aufnahme. Eine einzelne Hausmeisterwohnung im Bürohaus bleibt Teil des Nichtwohngebäudes.

Checkliste: Unterlagen für den Energieausweis eines Nichtwohngebäudes

Für den Bedarfsausweis brauchen wir das Gebäude, seine Nutzungen und seine Technik. Die Liste hilft beim Zusammenstellen. Was fehlt, ergänzen wir aus Baujahr und Bauart, soweit das Gesetz es erlaubt.

Was der Energieausweis für ein Nichtwohngebäude kostet

Den Preis bestimmen die Zahl der Zonen und die Anlagentechnik. Bis 500 m² Nutzfläche und drei Zonen, also etwa für ein kleines Bürohaus, eine Praxis oder ein Ladenlokal, bestellen Sie online ab 500 €. Mit Sichtung Ihrer Unterlagen, Telefonberatung und persönlichem Energieberater kostet der Ausweis ab 700 €. Für Hotels, Hallen, Schulen und größere Bürohäuser erstellen wir ein Angebot mit Festpreis und Liefertermin. Alle Preise enthalten Mehrwertsteuer und DIBt-Registrierung; alle Produkte im Vergleich zeigt die Seite Energieausweis-Kosten.

Stand: 21.10.2026. Fachlich geprüft von Dipl.-Ing. (FH) Jens Cornelsen, Energieausweis-Aussteller seit 2007.