Energieausweis Pflicht

Energieausweis Pflicht bei Vermietung und Verkauf von Immobilien

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Wer ein Gebäude oder eine Wohnung in kommerziellen Medien zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, braucht den Energieausweis schon für die Anzeige: Liegt ein Ausweis vor, verlangt § 87 GModG fünf Angaben im Inserat. Die Immobilienportale fragen sie beim Anlegen der Anzeige ab und schalten ein Inserat ohne Energiekennwert nicht frei.

Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also auch der beauftragte Makler. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 10.000 € (§ 108 GModG). Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändern sich die Anzeigenangaben; siehe Energieausweis ab 2027.

Vorlagepflicht bei der Besichtigung

Nach § 80 Absatz 4 GModG hat der Verkäufer oder Vermieter dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, unaufgefordert und als Original oder Kopie. Es genügt, den Ausweis während des Termins deutlich sichtbar auszulegen. Beauftragt der Eigentümer einen Makler, trifft die Pflicht den Makler ebenso.

Nach dem Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ist der Energieausweis dem Käufer oder Mieter unverzüglich zu übergeben, im Original oder als Kopie (§ 80 Absatz 5 GModG). Üblich ist, ihn dem Vertrag als Anlage beizufügen.

Energieausweis Pflicht bei Modernisierung und Erweiterung

Die §§ 34 bis 39 GModG regeln, welche Anforderungen bei Änderungen im Baubestand gelten. Ob dabei ein neuer Energieausweis fällig wird, steht in § 80 Absatz 2 GModG: Ein Bedarfsausweis ist auszustellen, wenn für die Änderung eine Gesamtbilanz des Gebäudes nach § 38 GModG aufgestellt wird oder wenn das Gebäude um mehr als 50 m² beheizte Fläche erweitert wird (§ 39 GModG).

Werden nur einzelne Bauteile wie Dach, Außenwand oder Fenster erneuert, genügt der Bauteilnachweis: Jedes neue Bauteil hält den Höchstwert der Anlage 7 ein. Ein neuer Energieausweis ist dann nicht vorgeschrieben. Erreicht ein Bauteil den Wert nicht, führt der Weg über die Gesamtbilanz, und mit ihr entsteht der Bedarfsausweis.

Nach einem Heizungstausch empfehlen wir den Bedarfsausweis, auch wenn das Gesetz ihn dafür nicht verlangt: Für die neue Anlage liegen noch keine drei Verbrauchsjahre vor, ein Verbrauchsausweis würde die alte Heizung bewerten.

Bei genehmigungs- oder anzeigepflichtigen Maßnahmen verlangt die Bauaufsicht vor Baubeginn einen GEG-Nachweis (früher EnEV-Nachweis oder Wärmeschutznachweis). Aus dieser Berechnung entsteht nach Fertigstellung der Bedarfsausweis, ohne dass das Gebäude neu erfasst werden muss.

Energieausweis Pflicht bei Neubau

Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass ihm unverzüglich nach der Fertigstellung ein Energieausweis ausgestellt wird (§ 80 Absatz 1 GModG). Dieser Ausweis ist immer ein Bedarfsausweis, denn er beruht auf dem berechneten Energiebedarf des fertigen Gebäudes. Ist der Bauherr nicht selbst Eigentümer, übergibt er den Ausweis dem Eigentümer.

Der Energieausweis muss die tatsächliche Ausführung wiedergeben. Änderungen gegenüber der Planung, die während des Baus entstanden sind, werden eingearbeitet. Die Baubehörde kann den Ausweis verlangen.

Energieausweis Aushangpflicht bei öffentlichen Gebäuden

§ 80 Absatz 6 und 7 GModG regelt den Aushang in Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr. Der Eigentümer eines behördlich genutzten Gebäudes mit mehr als 250 m² Nutzfläche hat den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Für ein nicht behördlich genutztes Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, etwa ein Geschäft, ein Hotel oder eine Praxis, greift die Aushangpflicht ab 500 m² Nutzfläche, sobald ein Energieausweis für das Gebäude vorliegt.

Ab dem 1. Januar 2027 wird für ein Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis ausgestellt; ein vorhandener Verbrauchsausweis darf bis zu seinem Ablauf weiter ausgehängt werden. Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Aushang und Anzeige ändert, steht auf der Seite Was sich 2027 für Nichtwohngebäude ändert.

In welchem Gesetzestext sind die Regelungen zu Ausstellung, Aussehen und Inhalt des Energieausweises zu finden?

Im Gebäudeenergiegesetz, das am 1. November 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz abgelöst hat und seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz heißt. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen in den §§ 79 bis 88 GModG, die Muster der Ausweise in den Anlagen 10 und 11. Europäische Grundlage ist die Gebäuderichtlinie 2010/31/EU, neu gefasst als Richtlinie (EU) 2024/1275. Den vollständigen Gesetzestext mit allen Änderungsstufen finden Sie unter Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Zehn Jahre, beginnend mit dem Ausstellungsdatum (§ 79 Absatz 3 GModG). Das gilt für den Verbrauchsausweis ebenso wie für den Bedarfsausweis. Ein abgelaufener Ausweis wird nicht verlängert, sondern neu ausgestellt.

In welchen Fällen ist der Bedarfsausweis vorher neu auszustellen?

Wenn das Gebäude so geändert wird, dass eine Gesamtbilanz nach § 38 GModG aufgestellt wird, oder wenn es um mehr als 50 m² beheizte Fläche erweitert wird (§ 80 Absatz 2 GModG). Das ist bei einer umfassenden energetischen Sanierung der Fall, bei einem Anbau oder einem Dachausbau. Werden nur einzelne Bauteile erneuert, behält der vorhandene Ausweis seine Gültigkeit.

Gilt der vom Ingenieurbüro Cornelsen erstellte Energieausweis bundesweit?

Ja. Der Energieausweis ist ein bundesrechtliches Dokument und gilt in jedem Bundesland, unabhängig davon, wo der Aussteller seinen Sitz hat. Jeder Ausweis wird beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert und trägt eine bundesweit gültige Registriernummer.

Was kostet ein Bedarfsausweis?

Für ein Wohngebäude ab 115 € inklusive Mehrwertsteuer, wenn Sie das Gebäude selbst im geführten Formular erfassen. Für ein Nichtwohngebäude wird das Gebäude in Zonen bilanziert; kleine, einfach gegliederte Gewerbeflächen beginnen bei 500 €, größere Objekte kalkulieren wir nach Angebot. Alle Preise und Leistungsstufen stehen unter Energieausweis Kosten.

Sind bei Mischgebäuden mit Gewerbeanteil noch zusätzliche Angaben erforderlich?

Ja. Bei einem Mischgebäude werden in der Regel zwei Energieausweise ausgestellt: der Bedarfsausweis Gewerbe für den Nichtwohnteil und der Bedarfsausweis Wohngebäude für den Wohnteil. Für den Gewerbeteil brauchen wir zusätzlich die Art der Nutzung, die Art der Lüftung und Klimatisierung, falls vorhanden, sowie den Stromverbrauch der vergangenen drei Jahre für Beleuchtung, Lüftung und Kühlung.

Müssen die im Energieausweis dargestellten Modernisierungsmaßnahmen realisiert werden?

Nein. Der Energieausweis dient der Information. Die Modernisierungsempfehlungen zeigen, wo das Gebäude Energie verliert und welche Maßnahmen sich lohnen; eine Pflicht zur Umsetzung begründen sie nicht.

Wer muss den Energieausweis bezahlen, wenn eine einzelne Wohnung verkauft oder vermietet werden soll und eine Eigentümergemeinschaft Gebäudebesitzer des Mehrfamilienhauses ist?

Der Energieausweis gilt immer für das ganze Gebäude, nicht für eine einzelne Wohnung. Der verkaufs- oder vermietungswillige Eigentümer muss dafür sorgen, dass der Ausweis vorliegt; in der Regel lässt ihn die Verwaltung für das Haus ausstellen. Die Kosten trägt dann die Eigentümergemeinschaft, und jeder Eigentümer im Haus kann den Ausweis für seinen Verkauf oder seine Vermietung verwenden.