Video: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Was ab 2027 gilt

Dauer 10:37 Minuten, veröffentlicht am 11. Oktober 2026 auf YouTube.

Welcher Energieausweis ist für Ihr Gebäude zulässig, und was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab dem 1. Januar 2027? Diplom-Ingenieur Jens Cornelsen erklärt Pflicht, Gültigkeit und Bußgeld, die beiden Ausweisarten und den Online-Check. Zum Schluss gibt er einen Tipp für die Immobilienfinanzierung.

Den Online-Check aus dem Video finden Sie auf der Seite Welcher Energieausweis ist der richtige?.

Kapitel

1. 00:00 GEG heißt jetzt GModG: neue Regeln 2027
2. 00:52 Pflicht, Gültigkeit und Bußgeld
3. 01:30 Was sich ab 2027 ändert
4. 02:26 Der Verbrauchsausweis
5. 03:51 Der Bedarfsausweis, unsere Empfehlung
6. 05:12 Preise und Ablauf
7. 06:01 Online-Check: Welcher Ausweis gilt?
8. 07:52 Experten-Tipp: Energieausweis und Bank
9. 09:13 Fazit

Transkript

Der gesprochene Text des Videos, für die Lesbarkeit leicht geglättet.

00:00 GEG heißt jetzt GModG: neue Regeln 2027

Moin aus Hamburg. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Zum 1. Januar 2027 ändert es die Regeln für den Energieausweis. Welcher Ausweis noch zulässig ist, Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, und wann 10.000 Euro Bußgeld fällig werden, heute und ab 2027, das erklären wir jetzt in den nächsten Minuten.

Ich bin übrigens Jens Cornelsen, Diplom-Ingenieur, Inhaber von IBC und Betreiber von online-energieausweis.org. Und bleiben Sie bis zum Ende dran. Da gibt es noch einen Tipp von mir, mit dem Sie bei der Immobilienfinanzierung bares Geld sparen können.

00:52 Pflicht, Gültigkeit und Bußgeld

Der Energieausweis ist Pflicht bei Vermietung, Verkauf, Neubau und größeren Modernisierungen. Er gilt zehn Jahre. Prüfen Sie also zuerst, ob Ihr vorhandener Ausweis noch gültig ist. Fehlt er beim Verkauf oder bei der Vermietung, droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Das gilt auch, wenn in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben fehlen.

Ausgenommen sind kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern. Baudenkmäler sind bis Ende 2026 befreit. Aber Achtung: Ab 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Vermietung und Verkauf einen Energieausweis.

01:30 Was sich ab 2027 ändert

Aber zurück zum GModG. Es gilt schon, aber die neuen Regeln für den Energieausweis greifen erst ab dem 1. Januar 2027. Daher sollten Sie drei wichtige Punkte kennen.

Erstens: Gewerbeimmobilien bekommen bei Vermietung und Verkauf ab 2027 nur noch den Bedarfsausweis. Den günstigen Verbrauchsausweis für Gewerbe können Sie noch bis zum 31. Dezember 2026 machen. Er bleibt dann natürlich auch zehn Jahre gültig. Wenn Sie den Ausweis jetzt schon machen können, machen Sie ihn also dieses Jahr noch, denn nächstes Jahr wird das teurer.

Zweitens: Für Wohngebäude fällt die alte Altbauregel weg. Dazu gleich mehr. Drittens: Ein vorhandener Ausweis ist nach wie vor zehn Jahre gültig. Sie müssen also nichts neu beantragen, bloß weil sich das Gesetz geändert hat.

02:26 Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis wird aus den Heizverbräuchen des Gebäudes berechnet. Er ist die schnellste und günstigste Variante. Bis Ende 2026 brauchen wir dafür drei zusammenhängende Verbrauchsjahre. Ab 2027 reichen tatsächlich zwei Jahre. Dafür müssen die Abrechnungen allerdings etwas aktueller sein und nach Energieträgern getrennt vorliegen.

Zwei Dinge schließen den Verbrauchsausweis immer aus: wenn der Leerstand über 30 Prozent liegt und wenn die Heizung jünger als der Abrechnungszeitraum ist. Dann fehlen schlicht die Verbrauchsdaten.

Auch ganz wichtig: Bis Ende 2026 gilt zusätzlich die Altbauregel. Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die unsaniert und vor 1978 gebaut sind, bekommen nur den Bedarfsausweis. Und Achtung, jetzt ganz wichtig: Ab 2027 entfällt diese Regel.

In der Praxis ist der Haken beim Verbrauchsausweis, dass er sehr vom Heizverhalten der Bewohner abhängt und weniger vom Gebäude. Wer sparsam heizt, bekommt einen besseren Energiewert. Darauf komme ich später in meinem Tipp noch einmal zurück, das wird auch noch ganz wichtig.

03:51 Der Bedarfsausweis, unsere Empfehlung

Der Bedarfsausweis ist auf jeden Fall die fundierte Variante. Wir erfassen die Gebäudegeometrie und die Bauteile wie Außenwand, Fenster und Dach und zusätzlich die Effizienz der Heizungsanlage, also insgesamt, wie viel Wärme entweichen kann.

Warum wir ihn empfehlen? Die Berechnung ist wesentlich objektiver. Sie hängt nicht vom Nutzerverhalten ab, sondern beschreibt das Gebäude selbst. Je besser die Gebäudeeingabe ist, desto genauer ist das Ergebnis. Leerstände oder eine neuere Heizung berühren die Berechnung des Bedarfsausweises nicht. Deswegen ist er im Online-Check auch als unsere Empfehlung markiert.

Was noch ganz wichtig ist: Auf dem Bedarfsausweis lassen sich weitere Berechnungen aufbauen. Wenn Sie sanieren wollen, können Sie gleich darauf aufbauen. Bei Neubau und größeren Umbauten ist die Bedarfsberechnung ohnehin Pflicht, vor Baubeginn als GEG-Nachweis. Nach der Fertigstellung, falls sich während der Bauphase noch etwas geändert hat, wird daraus der Bedarfsausweis erstellt. Und wer sanieren will, hat damit eine sehr gute Grundlage für den Sanierungsfahrplan.

05:12 Preise und Ablauf

Was kostet Sie das jetzt? Den Verbrauchsausweis gibt es bei uns ab 65 Euro, den Bedarfsausweis ab 115 Euro, inklusive Mehrwertsteuer. Den Preis für Gewerbe zeigt der Online-Check, oder es geht bei einem größeren Gebäude zur Angebotsanfrage.

Der Ablauf ist zu 100 Prozent digital. Sie geben Ihre Daten online ein oder schicken die nötigen Unterlagen. Ein Diplom-Ingenieur prüft persönlich, der Ausweis wird beim DIBt registriert, und Sie bekommen den Energieausweis per E-Mail oder, falls gewünscht, auch per Post. Ab 2027 zusätzlich als XML-Datei. Das verlangt das Gesetz, damit ein digitales, maschinenlesbares Format vorliegt.

06:01 Online-Check: Welcher Ausweis gilt?

Welcher Ausweis passt nun zu Ihrem Gebäude? Dafür gibt es unseren Online-Check auf der Startseite von online-energieausweis.org. Den zeige ich Ihnen jetzt.

Das ist unser Online-Check auf der Startseite. Der Check steht automatisch auf dem aktuellen Rechtsstand. Ich wähle jetzt aber einmal den neuen Rechtsstand nach dem GModG. Anlass ist Vermietung oder Verkauf, Gebäudetyp Einfamilienhaus. Wie Sie sehen, stehen jetzt beide Ausweise zur Auswahl, weil das völlig unabhängig von den Wohneinheiten und vom Heizungsalter ist. Wenn der Leerstand größer ist, steht hier natürlich nur noch der Bedarfsausweis.

Wir haben ja noch 2026, also schalte ich jetzt zur aktuellen Rechtslage bis Ende des Jahres. Ist das Gebäude vor 1978 gebaut, unsaniert und hat es weniger als fünf Wohneinheiten, dann können Sie, wie Sie hier sehen, nur den Bedarfsausweis machen. Mit dem neuen Rechtsstand ab Januar 2027 können Sie beide machen, und Ihnen wird beides vorgeschlagen. Sie können also auch bei einem alten Gebäude ab nächstem Jahr einen Verbrauchsausweis machen.

Dann klicken Sie hier drauf und kommen zum Eingabeformular. Dazu mache ich aber noch zwei ausführliche Tutorials, wie Sie die Eingaben in den Formularen am besten machen.

07:52 Experten-Tipp: Energieausweis und Bank

Jetzt kommen wir zu unserem versprochenen Tipp. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren oder refinanzieren, verlangt praktisch jede Bank einen Energieausweis. Im Online-Check wäre das zum Beispiel der Anlass „Sonstiges“. Die Besonderheit bei den Banken ist, dass sie meistens doch noch den Verbrauchsausweis akzeptieren. Wenn Sie sparsam geheizt haben, ergibt der Verbrauchsausweis eine bessere Energieeffizienzklasse als der Bedarfsausweis, und dann bekommen Sie unter Umständen bessere Konditionen, weil eine bessere Energieklasse drinsteht.

Ich würde trotzdem empfehlen: Lassen Sie bei uns beide Ausweise rechnen. Das kostet erst einmal nichts. Sie machen Ihre Eingaben und sehen, welche Energiewerte herauskommen. Dann nehmen Sie den Ausweis mit dem besseren Energiekennwert und schicken den anderen als Ansichtsmuster mit. Das ist einfach offener und transparenter, man kann es der Bank erklären, und wenn beim Verbrauchsausweis eine bessere Energieeffizienzklasse herauskommt, kann man genau so argumentieren.

09:13 Fazit

So, jetzt sind Sie dran. Machen Sie den kostenlosen Online-Check auf online-energieausweis.org. In einer Minute wissen Sie, welcher Ausweis gilt und welcher der richtige für Sie ist, und können ihn direkt erstellen. Der Link steht auch unten in der Videobeschreibung.

Und ganz wichtig: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie haben, bestellen Sie dieses Jahr noch den Verbrauchsausweis. Dann haben Sie ihn für zehn Jahre sicher und müssen nicht nächstes Jahr den teureren Bedarfsausweis machen. Den können Sie natürlich auch gerne bei uns machen, aber das ist eine kompliziertere Berechnung und kostet dann eben mehr.

Ich hoffe, Ihnen hat das gefallen. Wenn Sie Fragen, Kommentare oder Anregungen haben, kommentieren Sie gerne unter dem Video. Dann greifen wir das im nächsten Video auf. Als Nächstes kommt das ausführliche Video zum Gesetzestext: Wir gehen den Gesetzestext durch und vergleichen die Änderungen direkt. Abonnieren Sie auch gerne unseren Kanal, es kommen nach und nach neue Videos dazu. Ich danke Ihnen herzlich fürs Zuschauen und wünsche Ihnen einen schönen Tag. Bis zum nächsten Mal.

Stand: 21.10.2026. Fachlich geprüft von Dipl.-Ing. (FH) Jens Cornelsen, Energieausweis-Aussteller seit 2007.